Loading...

Capacité d'emprunt

 Que doit-on prendre en compte pour calculer sa capacité d’endettement ? Vous souhaitez vous lancer dans l’aventure immobilière et vous voulez connaître le montant maximal qu’un établissement bancaire pourra vous prêter ? Et bien Afitaux vous explique en détail quels sont les éléments qui seront pris en compte pour ces calculs.


Les fameux 33%


Les établissements financiers prêteurs considèrent qu'il peut être dangereux de s'endetter au-delà de 33% . Mais que signifie ce chiffre ? Ce chiffre représente finalement le tiers des revenus d'un ménage qui souhaite emprunter : avec un taux d'endettement de 33%, le calcul est fait que les mensualités des crédits représentent le tiers du revenu net mensuel calculé par l'établissement financier. Les banques ont pour cela leur méthode de calcul particuliers. Malgré tout, les banques peuvent accepter un endettement supérieur à 33%. Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte. 

Les banques peuvent considérer qu'un endettement au delà de 33% est dangereux et que le ménage pourra difficilement faire face aux aléas de la vie et notamment de revenus. Le somme prêtée l'est sur une longue période et la banque préfère être prévoyante. Cependant, un facteur très important reste la stabilité des revenus et surtout ce qu'elle appelle le " reste à vivre".

Le reste à vivre est le montant qu'il reste à un ménage après avoir payé sa mensualité de crédit. Plus ce montant est élevé et plus la banque sera rassurée par rapport à la capacité de remboursement et la solidité du ménage face aux aléas de la vie.

Pour autant, un taux d'endettement important peut être modifié. Les équipes d'Afitaux vous accompagnent dans la renégociation de votre prêt immobilier et notamment dans la solution du rachat de crédit, afin de faire baisser vos mensualités et ainsi votre endettement.

Les CDI et les primes

Les revenus pris en compte par la banque permettent de déterminer votre capacité d’emprunt mais ce ne sont pas n'importe quels revenus qui seront étudiés. Seuls les revenus stables et réguliers dans le temps seront inclus dans le calcul de la banque. Certains revenus ne sont tout bonnement pas pris en compte et certains seront sujets à ajustements. 

Pour emprunter à long terme comme c'est le cas pour un crédit immobilier, ce sont vos revenus professionnels qui sont analysés en premier. Les salaires nets avant impôts seront pris en compte, mais cela dépend de votre contrat. En règle générale, seul le CDI peut donner lui à une pris en compte des revenus mais dans certains cas, les contrats d'intérim réguliers peuvent également faire partie des revenus acceptés. Cependant si vous êtes en stage ou CDD, alors vous ne pourrez prétendre à un emprunt immobilier. 

La prise en compte des revenus d'un CDI est aussi déterminée par ce qui compose le revenu net. Les primes variables et sur résultat font partie des éléments qui sont sujets à ajustement. En effet, votre ancienneté et la régularité du versement de ces primes feront foi et permettront de les inclure dans le calcul. Sinon c'est uniquement le salaire fixe qui sera étudié.

Vous devrez dans tous les cas fournir votre dernier avis d’imposition et les trois derniers bulletins de paye. 

Dans le cas d'une augmentation prévue, normalement les établissements n'en tiennent pas compte mais une attestation écrite de votre employeur permettra d'apporter des éléments favorables à votre dossier.

Les primes prises en compte doivent être versées sur une période longue afin que la banque en face une moyenne et puisse l'inclure dans ses calculs. Si les primes sont très variables d'un mois sur l'autre, la banque pourra appliquer une décote sur celles-ci.

Les indépendants et chefs d’entreprises

Si vous êtes à votre compte et sous un statut spécifique ( TNS, commerçant ...etc) ou encore chef d'entreprise, vous devrez fournir vos déclarations de revenus annuels ( relevés d'impositions ) sur les 3 dernières années, ainsi que les 3 derniers bilans de votre activité. S'il s'agit d'une entreprise, il faudra donc les 3 derniers bilans de l'entreprise. 

Si vous ne possédez pas 3 bilans, la décision sera prise au cas par cas et en fonction notamment de votre secteur d'activité.

Si vous êtes sur un marché porteur avec des résultats en hausse régulière, la banque vous accueillera les bras ouverts. A contrario, si votre activité périclite et si vos revenus sont très irréguliers, il y a fort à parier qu’elle rehaussera son niveau d’exigence en termes de taux d’endettement ou d’apport personnel.

Les revenus fonciers

Vous possédez déjà des biens immobiliers et vous les avez mis en location ? Vous touchez donc des revenus fonciers. Ces revenus sont considérés comme stables et seront pris en compte par les établissements financiers. En revanche, la banque ne prendra pas en compte la totalité de vos revenus fonciers comme s'il s'agissait d'un salaire. 

En effet, la banque prêteuse considérera qu'il y'a une forte probabilité pour que vous ne touchiez pas la totalité du loyer prévu tout le temps. Elle prend en copte qu'il existe une forte chance de vacance locative durant certaines périodes. 

Mais alors, comment fait-elle son calcul ? Et bien c'est plutôt simple, tous les établissements financiers pondèrent vos revenus fonciers à hauteur de 70%, et incluent le résultat dans vos revenus stables. Ainsi, un loyer perçu de 1000 euros par mois se transformera en 700 euros de revenus stables pris en compte par l'établissement financier. 

Les taux bas !

Votre capacité d'endettement dépend aussi de la durée de votre emprunt et du taux d'intérêt. Alors, qu'est-ce qui vous attend aujourd'hui ? 

Vous l’entendez partout : les taux d’emprunts sont historiquement bas. C’est très bon pour les particuliers qui souhaitent emprunter, et en revanche très mauvais pour les établissements financiers prêteurs. Les banques prêteuses ne peuvent plus fonctionner comme avant où elles faisaient beaucoup d’argent.

Donc des établissements prêteurs ralentissent l’activité sur le crédit immobilier pour se concentrer sur d’autres secteurs plus lucratifs, tels que les activités de marché ou encore l’immobilier. Ces banques deviennent donc plus difficiles lors du choix des profils et projets à qui elles accordent un emprunt immobilier. Elles réduisent ainsi la production pour baisser les coûts. Elles seront donc plus à même de refuser les projets qui ne sont pas bien préparés ou présentés. Il faut donc présenter son dossier sous son meilleur jour.

Il est donc très important de voir avec son courtier comment préparer au mieux son projet et surtout qu’il soit présenté aux établissements prêteurs de la meilleure façon possible. Chez AFITAUX, nous nous maîtrisons les aspects qui nous permettent de s’assurer une chance d’être financé avec une offre très attractive. De nos jours, les taux bas favorisent certains secteurs comme l’investissement locatif, où les futurs investisseurs trouvent une belle rentabilité. Si vous souhaitez vous lancer dans ce type d’investissement, nous pouvons vous conseiller et vous accompagner pour un projet réussi.

Les crédits !

Vous êtes déjà endettés ? Alors la banque le prendra en compte. Les seuls crédits qui ne seront pas pris en compte sont ceux qui se terminent dans moins d'un an. Ainsi, si la banque considère que l'endettement est trop élevé la première année, elle pourra a sa guise appliquer un différé afin de faire démarrer votre nouveau crédit à la fin du précédent.

Afin de calculer l'endettement d'un ménage, la banque appliquera la formule suivante : totalité des charges mensuelles/ totalité des revenus mensuels. Si ce ratio dépasse les 33%, la banque regardera d'autres éléments du dossier mais ne sera pas forcément à l'aise avec le dossier d'emprunt. Mais il est cependant tout à fait possible d'emprunter au delà de ce ratio, si votre reste à vivre le permet.

Consultez votre courtier favori pour plus de précisions sur votre capacité d'endettement, et n'hésitez pas à simuler votre projet grâce à notre outils !




Partager sur: